История отечественного рынка недвижимости последних лет - это череда кризисов и шоков, с которыми населению и строителям приходится справляться. Конец августа 2023 года не стал исключением - российский рынок жилья находится под влиянием сразу нескольких взаимоисключающих тенденций, так что предсказать его ближайшее будущее довольно проблематично. Но большинство экспертов не ждет радостных новостей для желающих приобрести квартиру, скорее наоборот, рынок жилья в РФ ждет турбулентность.
Во-первых, дефицита жилья нет, предложение на рынке превышает спрос, причем серьезно. По данным «Дом.РФ» на 1 июня, площадь всех строящихся квартир в России составляет 100,7 млн квадратных метров. Потребуется не менее двух с половиной лет, чтобы продать все жилье, строящееся сейчас в России, и это при условии, если остановить всю будущую стройку, таково мнение вице-президента — директора по аналитике и автоматизации корпоративного бизнеса банка «Дом.РФ» Игоря Кузавова.
Наращивание запуска новых проектов создает предпосылки для формирования избыточного предложения. Так, по оценкам Банка России, во втором квартале в большинстве регионов и в целом по России объем запуска новых проектов с эскроу превысил объем продаж жилья.
Объем нераспроданной площади в проектах с эскроу увеличился до 67 с 65 млн м2, в том числе в проектах, где уже привлекаются средства участников долевого строительства, – до 43 с 40 млн м2, — говорится в обзоре ЦБ.
Регулятор также уточнил, что в 18 регионах РФ, на которые приходится около 15% всех возводимых МКД, доля реализованного жилья составила менее 20%, что объясняется ограниченной емкостью региональных рынков или наличием избыточного предложения. В уже завершенных проектах во втором квартале доля проданного жилья при вводе объекта в эксплуатацию снизилась с 75% до 73%, за год она уменьшилась на 7%, что может свидетельствовать о росте «навеса предложения», отметили в ЦБ.
Во-вторых, рост цен на новостройки в 2023 году продолжился в большинстве регионов РФ при сокращении реальных доходов населения, а в ряде регионов и городах миллионниках подорожало и вторичное жилье. Причем, топливом этого роста служила ипотечное кредитование. К осени 2023 года в столичном регионе и городах-миллионниках заключено рекордное с февраля 2022 года число договоров долевого участия.
После ценового ралли 2020–2021 годов, когда жилье подорожало почти в полтора раза, последовала годовая стагнация. Количество сделок не росло, номинальные цены снижались в среднем не более чем на 7%, но отдельные региональные застройщики давали скидки до 25%. Однако с весны 2023 года столичный рынок неожиданно начал резко набирать активность. По данным портала Dataflat.ru, продажи застройщиков Москвы, Новой Москвы и Московской области повысились к прошлому году в июне на 35–40%, а в июле — на 30–55%.
Оживление спроса было вызвано комплексом причин. Девальвация рубля, мятеж Пригожина и прочие стрессовые факторы повысили степень тревожности в обществе, а это традиционно стимулирует интерес к покупке недвижимости. Согласно опросу НАФИ, жилье воспринимается россиянами как лучший защитный актив, намного превосходящий золото, акции, депозиты и наличные. Интересно и изменение портрета покупателя. Инвесторы, приобретающие квартиры для перепродажи, практически исчезли с рынка. Люди сейчас или покупают жилье для себя, или хотят инвестировать «в бетон», чтобы спасти деньги от инфляции.
В-третьих, дисбаланс первичного и вторичного рынка. Только в двух странах мира — России и ОАЭ (Дубай) сейчас наблюдается парадоксальная ситуация, когда готовые квартиры стоят значительно дешевле строящихся. Этот парадоксальный разрыв будет увеличиваться из-за разницы в стоимости ипотеки для вторичного рынка и новостроек. Инвесторам, купившим квартиру во время подъема рынка, нужно будет предлагать серьезные скидки, чтобы продать ее на вторичке.
В-четветых, рост ипотечных ставок. 15 августа Центробанк резко поднял ключевую ставку, с 8,5 до 12% годовых. Понятно, что вслед за ростом ставки значительно подорожает и ипотека, в первую очередь на вторичный рынок. Фактически проценты по стандартным программам становятся если не заградительными, то весьма высокими — 13–15% годовых.
При средней ставке в 14% годовых ежемесячный ипотечный платеж за квартиру стоимостью 10 миллионов рублей с первым взносом 20 процентов составит почти 100 тысяч рублей. Средняя зарплата по Москве, согласно данным Росстата, — порядка 100 тысяч рублей.
Для рынка новостроек рост ставок некритичен, поскольку здесь имеется целый букет субсидируемых государством ипотечных программ. Их условия останутся неизменными, могут лишь незначительно измениться дисконты, которые предоставляются отдельным группам заемщиков. Так, сегодня в ВТБ ставки по ипотеке с господдержкой начинаются с 7,3%, в «Семейной» ипотеке — с 4,3%, в IT-ипотеке — с 4%, в «Дальневосточной» — с 1,7%. Для первого взноса льготным категориям достаточно 10%.
«После текущего решения ЦБ рынок ипотеки будет двигаться к средним ставкам около 14 процентов годовых. Так дорого кредит на жилье в последний раз стоил в 2015 году, а до этого — в самые ажиотажные нулевые и на пике восстановительного роста в 2012–2013 годах. Но сейчас ситуация качественно изменилась, — считает Владимир Щекин. — Доходы населения сокращаются, девальвация рубля наносит удар в первую очередь по среднему классу. Цены на недвижимость между тем за последние три года выросли на 40–60 процентов. Повышение ставок может существенно охладить рынок».
«Рост ключевой ставки до 12 процентов приведет в ближайшей перспективе к перетоку клиентов со вторичного рынка на первичный, где действуют льготные госпрограммы, условия которых напрямую не зависят от решений Центробанка. Старый фонд потеряет не менее 20 процентов потенциальных покупателей. Собственники, рассчитывающие на срочную продажу жилья, будут вынуждены существенно снижать цену», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Более радикальной точки зрения придерживается руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, он уверен, что, если ситуация в экономике не претерпит существенных изменений, спрос на вторичку значительно упадет, а стоимость такой недвижимости может снизиться на 10–15%.
Во-первых, дефицита жилья нет, предложение на рынке превышает спрос, причем серьезно. По данным «Дом.РФ» на 1 июня, площадь всех строящихся квартир в России составляет 100,7 млн квадратных метров. Потребуется не менее двух с половиной лет, чтобы продать все жилье, строящееся сейчас в России, и это при условии, если остановить всю будущую стройку, таково мнение вице-президента — директора по аналитике и автоматизации корпоративного бизнеса банка «Дом.РФ» Игоря Кузавова.
Наращивание запуска новых проектов создает предпосылки для формирования избыточного предложения. Так, по оценкам Банка России, во втором квартале в большинстве регионов и в целом по России объем запуска новых проектов с эскроу превысил объем продаж жилья.
Объем нераспроданной площади в проектах с эскроу увеличился до 67 с 65 млн м2, в том числе в проектах, где уже привлекаются средства участников долевого строительства, – до 43 с 40 млн м2, — говорится в обзоре ЦБ.
Регулятор также уточнил, что в 18 регионах РФ, на которые приходится около 15% всех возводимых МКД, доля реализованного жилья составила менее 20%, что объясняется ограниченной емкостью региональных рынков или наличием избыточного предложения. В уже завершенных проектах во втором квартале доля проданного жилья при вводе объекта в эксплуатацию снизилась с 75% до 73%, за год она уменьшилась на 7%, что может свидетельствовать о росте «навеса предложения», отметили в ЦБ.
Во-вторых, рост цен на новостройки в 2023 году продолжился в большинстве регионов РФ при сокращении реальных доходов населения, а в ряде регионов и городах миллионниках подорожало и вторичное жилье. Причем, топливом этого роста служила ипотечное кредитование. К осени 2023 года в столичном регионе и городах-миллионниках заключено рекордное с февраля 2022 года число договоров долевого участия.
После ценового ралли 2020–2021 годов, когда жилье подорожало почти в полтора раза, последовала годовая стагнация. Количество сделок не росло, номинальные цены снижались в среднем не более чем на 7%, но отдельные региональные застройщики давали скидки до 25%. Однако с весны 2023 года столичный рынок неожиданно начал резко набирать активность. По данным портала Dataflat.ru, продажи застройщиков Москвы, Новой Москвы и Московской области повысились к прошлому году в июне на 35–40%, а в июле — на 30–55%.
Оживление спроса было вызвано комплексом причин. Девальвация рубля, мятеж Пригожина и прочие стрессовые факторы повысили степень тревожности в обществе, а это традиционно стимулирует интерес к покупке недвижимости. Согласно опросу НАФИ, жилье воспринимается россиянами как лучший защитный актив, намного превосходящий золото, акции, депозиты и наличные. Интересно и изменение портрета покупателя. Инвесторы, приобретающие квартиры для перепродажи, практически исчезли с рынка. Люди сейчас или покупают жилье для себя, или хотят инвестировать «в бетон», чтобы спасти деньги от инфляции.
В-третьих, дисбаланс первичного и вторичного рынка. Только в двух странах мира — России и ОАЭ (Дубай) сейчас наблюдается парадоксальная ситуация, когда готовые квартиры стоят значительно дешевле строящихся. Этот парадоксальный разрыв будет увеличиваться из-за разницы в стоимости ипотеки для вторичного рынка и новостроек. Инвесторам, купившим квартиру во время подъема рынка, нужно будет предлагать серьезные скидки, чтобы продать ее на вторичке.
В-четветых, рост ипотечных ставок. 15 августа Центробанк резко поднял ключевую ставку, с 8,5 до 12% годовых. Понятно, что вслед за ростом ставки значительно подорожает и ипотека, в первую очередь на вторичный рынок. Фактически проценты по стандартным программам становятся если не заградительными, то весьма высокими — 13–15% годовых.
При средней ставке в 14% годовых ежемесячный ипотечный платеж за квартиру стоимостью 10 миллионов рублей с первым взносом 20 процентов составит почти 100 тысяч рублей. Средняя зарплата по Москве, согласно данным Росстата, — порядка 100 тысяч рублей.
Для рынка новостроек рост ставок некритичен, поскольку здесь имеется целый букет субсидируемых государством ипотечных программ. Их условия останутся неизменными, могут лишь незначительно измениться дисконты, которые предоставляются отдельным группам заемщиков. Так, сегодня в ВТБ ставки по ипотеке с господдержкой начинаются с 7,3%, в «Семейной» ипотеке — с 4,3%, в IT-ипотеке — с 4%, в «Дальневосточной» — с 1,7%. Для первого взноса льготным категориям достаточно 10%.
«После текущего решения ЦБ рынок ипотеки будет двигаться к средним ставкам около 14 процентов годовых. Так дорого кредит на жилье в последний раз стоил в 2015 году, а до этого — в самые ажиотажные нулевые и на пике восстановительного роста в 2012–2013 годах. Но сейчас ситуация качественно изменилась, — считает Владимир Щекин. — Доходы населения сокращаются, девальвация рубля наносит удар в первую очередь по среднему классу. Цены на недвижимость между тем за последние три года выросли на 40–60 процентов. Повышение ставок может существенно охладить рынок».
«Рост ключевой ставки до 12 процентов приведет в ближайшей перспективе к перетоку клиентов со вторичного рынка на первичный, где действуют льготные госпрограммы, условия которых напрямую не зависят от решений Центробанка. Старый фонд потеряет не менее 20 процентов потенциальных покупателей. Собственники, рассчитывающие на срочную продажу жилья, будут вынуждены существенно снижать цену», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Более радикальной точки зрения придерживается руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, он уверен, что, если ситуация в экономике не претерпит существенных изменений, спрос на вторичку значительно упадет, а стоимость такой недвижимости может снизиться на 10–15%.