«Активы [российской] банковской системы в 2007 г. выросли более чем на 50% <...> Внешний долг частного сектора во II квартале 2008 г. составил более 36% ВВП <...> Поэтому можно предположить, что рынок жилья в России в значительной степени зависит от темпов роста банковской системы и состояния глобальных рынков капитала. Таким образом, ухудшение ситуации в российском банковском секторе и процессы кредитного сжатия, происходящие в глобальной банковской системе, должны привести к снижению цен на жилье в России» предрекает обзор центра макроэкономических исследований Сбербанка, опубликованный в газете "Ведомости".
Основными факторами, которые повлияют на цены, специалисты центра называют замедление роста доходов населения, отток капитала и кредитное сжатие. Существуют два сценария.
Первый, базовый, предполагает рост ВВП на 2,5-3,5%, инфляцию — 11%, а курс доллара — 30 руб. В этом случае общее снижение цен в Москве составит 34,3% в рублях и 46,6% в валюте на первичном рынке и 23,1% в рублях и 37,4% в валюте — на вторичном (здесь и далее IV квартал 2009 г. к III кварталу 2008 г.).
Второй, стрессовый, сценарий предполагает стагнацию ВВП или даже его спад до 2,5%, инфляцию «несколько выше», а девальвацию рубля к доллару «значительно глубже». При этом на первичном рынке цены в рублях упадут на 38,1%, в долларах — на 59,6%, а на вторичном — на 25,1% в рублях и на 50,6% в долларах.
В других российских регионах падение тоже будет, но меньшее — там нет такого ценового пузыря, считают авторы обзора. «В связи с недостаточным количеством региональных данных» свой прогноз они строят для «агрегированного рынка недвижимости РФ». В регионах по базовому сценарию снижение цен на первичном рынке составит 7,5% в рублях и 24,8% в долларах, на вторичном — 7,6% в рублях и 24,9% в долларах; по стрессовому — 11,8% и 41,8% на первичном рынке и 9,7% и 40,4% на вторичном.
Долларовые цены предложения квартир уже снижаются — по данным IRN.ru, на 8,3% с начала октября.
Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев в целом согласен с прогнозом макроэкономистов Сбербанка: цены на жилье должны в следующем году снизиться в два раза.
Однако он считает, что коррекция в регионах будет не менее, а более глубокой: «После августа 1998 г. цены в Москве на вторичную недвижимость снизились на 32%, а в регионах, например в Перми, — на 59%. В нынешней ситуации цены будут вести себя таким же образом, и в регионах с долей ипотеки до 35% снижение цен будет очень сильным».
Депутат Госдумы Александр Коган ожидает в регионах меньшей коррекции. «Маржа региональных застройщиков редко превышает 20-30%: в Центральном округе при себестоимости 25 000-28 000 руб. за 1 кв. м жилье продается по 30 000-35 000 руб. Если цены снизятся на 25%, то они уже будут работать себе в убыток», — объясняет он. Замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский считает маловероятным снижение цен даже на 34% в рублях: «При таком уровне цен строительство будет убыточным и отрасль вовсе остановится».
Коган прогнозирует, что через год рынок столкнется с дефицитом жилья: сегодня существует отложенный спрос, строители заморозили все новые проекты. В Москве остановилось порядка 80% строек, проекты с нуля перестали появляться как в городе, так и в малоэтажном строительстве, соглашается председатель совета директоров корпорации «Инком» Константин Попов.
Снижение цен «будет иметь негативные последствия для ипотечного рынка и для рынка других кредитов, в обеспечение которых были использованы объекты недвижимости. Хотя рынок ипотеки в России небольшой — менее 10% ВВП, данная ситуация может привести к дальнейшей дестабилизации рынка жилья и рынка недвижимости в целом», указывают специалисты Сбербанка.
«Как правило, в большинстве кредитных договоров написано, что в случае снижения стоимости залога банк имеет право досрочно требовать погашения кредита. В свою очередь, это дает им инструмент для ведения переговоров о дополнительном обеспечении», — комментирует старший юрист юридической фирмы «Авакян, Туктаров и партнеры» Дмитрий Соболев.
«Мы предупредили банки: если они начнут требовать досрочно погашать кредиты или доносить деньги, то Госдума примет соответствующие поправки в законы, регулирующие банковскую деятельность», — рассказывает депутат Коган. По его словам, банки уже изменили норму обеспечения по ипотечным кредитам: если раньше можно было получить 70% стоимости залога, то сейчас — 50%.
«Мы не планируем требовать досрочного возмещения кредитов и повышать ставки по уже выданным кредитам. Банк такого масштаба играет в том числе и социальную роль, и мы должны дать людям ощущение стабильности», — говорит представитель Сбербанка Ирина Кибина. По ее словам, Сбербанк использует обзоры в своей работе. Представитель «ВТБ 24» не смог оперативно ответить на вопрос, что планирует делать банк в случае резкого снижения стоимости обеспечения по ипотеке.
Основными факторами, которые повлияют на цены, специалисты центра называют замедление роста доходов населения, отток капитала и кредитное сжатие. Существуют два сценария.
Первый, базовый, предполагает рост ВВП на 2,5-3,5%, инфляцию — 11%, а курс доллара — 30 руб. В этом случае общее снижение цен в Москве составит 34,3% в рублях и 46,6% в валюте на первичном рынке и 23,1% в рублях и 37,4% в валюте — на вторичном (здесь и далее IV квартал 2009 г. к III кварталу 2008 г.).
Второй, стрессовый, сценарий предполагает стагнацию ВВП или даже его спад до 2,5%, инфляцию «несколько выше», а девальвацию рубля к доллару «значительно глубже». При этом на первичном рынке цены в рублях упадут на 38,1%, в долларах — на 59,6%, а на вторичном — на 25,1% в рублях и на 50,6% в долларах.
В других российских регионах падение тоже будет, но меньшее — там нет такого ценового пузыря, считают авторы обзора. «В связи с недостаточным количеством региональных данных» свой прогноз они строят для «агрегированного рынка недвижимости РФ». В регионах по базовому сценарию снижение цен на первичном рынке составит 7,5% в рублях и 24,8% в долларах, на вторичном — 7,6% в рублях и 24,9% в долларах; по стрессовому — 11,8% и 41,8% на первичном рынке и 9,7% и 40,4% на вторичном.
Долларовые цены предложения квартир уже снижаются — по данным IRN.ru, на 8,3% с начала октября.
Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев в целом согласен с прогнозом макроэкономистов Сбербанка: цены на жилье должны в следующем году снизиться в два раза.
Однако он считает, что коррекция в регионах будет не менее, а более глубокой: «После августа 1998 г. цены в Москве на вторичную недвижимость снизились на 32%, а в регионах, например в Перми, — на 59%. В нынешней ситуации цены будут вести себя таким же образом, и в регионах с долей ипотеки до 35% снижение цен будет очень сильным».
Депутат Госдумы Александр Коган ожидает в регионах меньшей коррекции. «Маржа региональных застройщиков редко превышает 20-30%: в Центральном округе при себестоимости 25 000-28 000 руб. за 1 кв. м жилье продается по 30 000-35 000 руб. Если цены снизятся на 25%, то они уже будут работать себе в убыток», — объясняет он. Замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский считает маловероятным снижение цен даже на 34% в рублях: «При таком уровне цен строительство будет убыточным и отрасль вовсе остановится».
Коган прогнозирует, что через год рынок столкнется с дефицитом жилья: сегодня существует отложенный спрос, строители заморозили все новые проекты. В Москве остановилось порядка 80% строек, проекты с нуля перестали появляться как в городе, так и в малоэтажном строительстве, соглашается председатель совета директоров корпорации «Инком» Константин Попов.
Снижение цен «будет иметь негативные последствия для ипотечного рынка и для рынка других кредитов, в обеспечение которых были использованы объекты недвижимости. Хотя рынок ипотеки в России небольшой — менее 10% ВВП, данная ситуация может привести к дальнейшей дестабилизации рынка жилья и рынка недвижимости в целом», указывают специалисты Сбербанка.
«Как правило, в большинстве кредитных договоров написано, что в случае снижения стоимости залога банк имеет право досрочно требовать погашения кредита. В свою очередь, это дает им инструмент для ведения переговоров о дополнительном обеспечении», — комментирует старший юрист юридической фирмы «Авакян, Туктаров и партнеры» Дмитрий Соболев.
«Мы предупредили банки: если они начнут требовать досрочно погашать кредиты или доносить деньги, то Госдума примет соответствующие поправки в законы, регулирующие банковскую деятельность», — рассказывает депутат Коган. По его словам, банки уже изменили норму обеспечения по ипотечным кредитам: если раньше можно было получить 70% стоимости залога, то сейчас — 50%.
«Мы не планируем требовать досрочного возмещения кредитов и повышать ставки по уже выданным кредитам. Банк такого масштаба играет в том числе и социальную роль, и мы должны дать людям ощущение стабильности», — говорит представитель Сбербанка Ирина Кибина. По ее словам, Сбербанк использует обзоры в своей работе. Представитель «ВТБ 24» не смог оперативно ответить на вопрос, что планирует делать банк в случае резкого снижения стоимости обеспечения по ипотеке.