На открытом рынке появились участки, которые раньше можно было выкупить только в закрытом формате. Крупные собственники вынуждены распродавать активы, поскольку увеличились налоги и штрафы за неиспользование наделов. Впрочем, спроса на них нет: землю не покупают даже с учетом почти двукратного падения цен. В Подмосковье выставлено на продажу почти на 30% земли больше, чем до кризиса.
Объем предложения участков на продажу в Подмосковье за время кризиса вырос почти на треть, подсчитали в группе «Земер». В конце 2014 года для покупки было доступно 18 тыс. га, говорит гендиректор «Земер» Илья Терентьев. По данным на декабрь их уже 25 тыс. га. «Помимо естественного прироста на рынок официально вышли участки, до этого продававшиеся кулуарно»,— поясняет господин Терентьев. Налоги стимулируют неэффективных собственников больших земельных банков вводить землю в оборот, поясняет президент НОЗА и совладелец «Баркли» Леонид Казинец. «Сделать это самостоятельно они не могут, поэтому готовы продавать за любую цену»,— говорит он. Некоторые площадки упали в цене в три раза по сравнению с докризисным уровнем. Казинец объясняет это так: уверенность землевладельцев, что участки в любом случае купят, больше не работает в связи с ограничениями, которые накладывает на девелоперов новый федеральный закон №218 (полностью вступает в силу 1 июля 2018 года). Участки, на которых невозможно начать строительство до 1 июля 2018 года, уточняет господин Казинец, «просто не имеют цены».
Ставка налога на землю сельскохозяйственного назначения составляет 0,3% от кадастровой стоимости, на землю поселений — в ряде случаев 1,5%. Штраф за неиспользование сельхозземель — от 2% до 10% кадастровой стоимости, остальных категорий — 2%, уточняет гендиректор DTI Property Management Антон Белобжеский: «Ежегодно 70 га сельхозназначения на Новорижском шоссе обходятся в 670 тыс. руб. Представьте стоимость обслуживания 3 тыс. га». По оценкам Ильи Терентьева, только 7–12% собственников земли в Подмосковье обладают финансовым и административным запасом прочности, чтобы придержать продажу земли до лучших времен. Директор отдела торговой недвижимости CBRE Марина Малахатько говорит, что ее компания регулярно получает заявки на продажу новых участков в диапазоне от 10 до 150 га.
По оценкам «Земера», в Подмосковье на открытом рынке выставлены всего 5% участков, на которые оформлены все документы. Но это тоже не гарантирует удачной продажи. Илья Терентьев говорит, что в ходе изучения прошедшим летом площадок под строительство жилья по запросу одного из клиентов выяснилось, что из 56 подходящих (площадью от 15 га) 20% были с документами, при этом 70% были в продаже более трех-четырех лет. Спрос не стимулирует даже падение цен.
Как заявил недавно председатель комиссии РСПП по жилищной политике и строительству, владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец, самый значимый тренд на рынке девелопмента — непрерывно дешевеющие земельные участки. С начала 2014 года они подешевели уже в два-три раза. Мы ожидаем, что в будущем их стоимость опустится в десять раз с начала кризиса. Если раньше у собственника земли были получены разрешения на строительство и он мог приступать к застройке, то сейчас это ничего не значит. В Москве много земельных участков, часть из них с разрешительными документами, но их не застраивают. Основная проблема — завышенная цена ожиданий собственников.
Чтобы проекты были рентабельными, что-то должно быть дешевле. Проектное финансирование дешевле не стало, собственный капитал застройщика подорожал. Единственный выход для сохранения рентабельности проектов — снижение стоимости земельных участков. Земля становится скоропортящимся товаром. Держать такой токсичный актив и ничего с ним не делать становится невыгодным. Тренд на снижение стоимости участков только начинается, в ближайшие три года мы увидим цены на землю под строительство жилья на порядки ниже, чем сегодня. Считаю, что этот тренд позволит сохранить конечную цену квадратного метра жилья в понятных коридорах. В этом я вижу возможность для дальнейшего развития рынка жилья в России. Земельный участок будет стоить до 2% от выхода объема жилья на нем, а не 10%, как сейчас.
Объем предложения участков на продажу в Подмосковье за время кризиса вырос почти на треть, подсчитали в группе «Земер». В конце 2014 года для покупки было доступно 18 тыс. га, говорит гендиректор «Земер» Илья Терентьев. По данным на декабрь их уже 25 тыс. га. «Помимо естественного прироста на рынок официально вышли участки, до этого продававшиеся кулуарно»,— поясняет господин Терентьев. Налоги стимулируют неэффективных собственников больших земельных банков вводить землю в оборот, поясняет президент НОЗА и совладелец «Баркли» Леонид Казинец. «Сделать это самостоятельно они не могут, поэтому готовы продавать за любую цену»,— говорит он. Некоторые площадки упали в цене в три раза по сравнению с докризисным уровнем. Казинец объясняет это так: уверенность землевладельцев, что участки в любом случае купят, больше не работает в связи с ограничениями, которые накладывает на девелоперов новый федеральный закон №218 (полностью вступает в силу 1 июля 2018 года). Участки, на которых невозможно начать строительство до 1 июля 2018 года, уточняет господин Казинец, «просто не имеют цены».
Ставка налога на землю сельскохозяйственного назначения составляет 0,3% от кадастровой стоимости, на землю поселений — в ряде случаев 1,5%. Штраф за неиспользование сельхозземель — от 2% до 10% кадастровой стоимости, остальных категорий — 2%, уточняет гендиректор DTI Property Management Антон Белобжеский: «Ежегодно 70 га сельхозназначения на Новорижском шоссе обходятся в 670 тыс. руб. Представьте стоимость обслуживания 3 тыс. га». По оценкам Ильи Терентьева, только 7–12% собственников земли в Подмосковье обладают финансовым и административным запасом прочности, чтобы придержать продажу земли до лучших времен. Директор отдела торговой недвижимости CBRE Марина Малахатько говорит, что ее компания регулярно получает заявки на продажу новых участков в диапазоне от 10 до 150 га.
По оценкам «Земера», в Подмосковье на открытом рынке выставлены всего 5% участков, на которые оформлены все документы. Но это тоже не гарантирует удачной продажи. Илья Терентьев говорит, что в ходе изучения прошедшим летом площадок под строительство жилья по запросу одного из клиентов выяснилось, что из 56 подходящих (площадью от 15 га) 20% были с документами, при этом 70% были в продаже более трех-четырех лет. Спрос не стимулирует даже падение цен.
Как заявил недавно председатель комиссии РСПП по жилищной политике и строительству, владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец, самый значимый тренд на рынке девелопмента — непрерывно дешевеющие земельные участки. С начала 2014 года они подешевели уже в два-три раза. Мы ожидаем, что в будущем их стоимость опустится в десять раз с начала кризиса. Если раньше у собственника земли были получены разрешения на строительство и он мог приступать к застройке, то сейчас это ничего не значит. В Москве много земельных участков, часть из них с разрешительными документами, но их не застраивают. Основная проблема — завышенная цена ожиданий собственников.
Чтобы проекты были рентабельными, что-то должно быть дешевле. Проектное финансирование дешевле не стало, собственный капитал застройщика подорожал. Единственный выход для сохранения рентабельности проектов — снижение стоимости земельных участков. Земля становится скоропортящимся товаром. Держать такой токсичный актив и ничего с ним не делать становится невыгодным. Тренд на снижение стоимости участков только начинается, в ближайшие три года мы увидим цены на землю под строительство жилья на порядки ниже, чем сегодня. Считаю, что этот тренд позволит сохранить конечную цену квадратного метра жилья в понятных коридорах. В этом я вижу возможность для дальнейшего развития рынка жилья в России. Земельный участок будет стоить до 2% от выхода объема жилья на нем, а не 10%, как сейчас.